（原标题：李宇嘉：楼市上下游经常出现的背离预计还将持续）李宇嘉近日，国家统计局公布今年1~4月全国房地产投资涉及数据。从上游三大指标来看，1~4月，全国土地购买同比快速增长8.1%，较上月不断扩大2.4个百分点，今年以来一改为2012~2016年土地购买整体负增长的态势。

4月当月，土地购买面积为1746万平方米，同比增长速度（11.4%）较上月下降6.4个百分点。1~4月，全国土地成交价款同比快速增长34.2%，增长速度提升17.5个百分点，创2011年4月以来新纪录。

开发商大力拿地的同时，新开工效率也仍处高位。1~4月份，全国房屋新开工面积同比快速增长11.1%，尽管增速比今年一季度百分点下降0.5个百分点，但仍旧是2016年9月以来的高位水平。

占到新开工70%的住宅，1~4月份构建17.5%的新开工快速增长。因此，全国房地产新开工整体上仍旧处在高位景气度上。

开发商大力拿地和动工，推展研发投资快速增长。到今年4月份，房地产开发投资同比增长速度已倒数5个月不断扩大，1~4月份9.3%的研发投资增长速度水平，比起去年同期提升了2.1个百分点，4月当月研发投资同比快速增长9.6%，增长速度较上月不断扩大0.2个百分点。

其中，住宅研发投资同比增长速度已倒数9个月不断扩大，今年1~4月份10.6%的增长速度水平，比起去年同期提升了4.2个百分点。上游形势岌岌可危，但下游销售末端增长速度回升态势则较为显著。1~4月，商品房销售面积和金额同比分别快速增长15.7%和20.1%，增长速度分别比一季度回升3.8个百分点、5个百分点。

2016年1~4月份，商品房销售面积增长速度（36.5%）和金额增长速度（55.9%）看清本轮下降周期的最高点后，商品房销售增长速度整体上已倒数11个月回升。4月当月，全国商品房销售面积同比增长速度（7.7%）较上月上升6.9个百分点，销售额同比增长速度（10.0%）较上月堪称大幅度上升14.5个百分点。按照拿地和新开工迟缓销售6个月左右、研发投资迟缓销售12个月左右的规律看，今年年初上游拿地、新开工、研发投资等三大指标的增长速度就应当回升了。

但是，今年以来三大指标之后维持积极向上的态势。目前，销售增长速度倒数回升，而新一轮楼市调控变换金融去杠杆构成的双削减之下，楼市市场需求将被显著诱导，资金面将全面削减，未来下游销售末端将更进一步回升。

笔者指出，有四大原因导致上游与下游背离。首先是地价较慢下跌。2016年，300个城市土地成交价建筑面积下降22%，但成交价金额却大上涨了34%，楼面地价大上涨72%。地价较慢下跌，必要推展短期内资本构成低快速增长，研发投资也快速增长。

其次是大范围的补库存市场需求。2012~2016年，全国土地购买面积整体负增长，年均下降12%。2014~2015年，新开工面积分别下降10.7%和14%。

但在去库存传输供应的情况下，市场需求却经历最火热行情。2015和2016年，商品房销售面积分别下跌6.5%和22.5%，2016年15.7亿平方米的销售面积创历史纪录。

当前，楼市整体正处于调补库存阶段，这就是2016年10月以来倒数两次大范围、力度强劲的调控下，上游三大指标仍维持低景气度的原因。去年底以来，新开工增长速度维持2位数，2016年12月~2017年3月增长速度倒数不断扩大，尽管今年4月增幅百分点回升，但仍在2位数的高位；土地购买由去年负增长改以于是以快速增长，增幅不断扩大。再度，三四线城市及县城楼市持续疯狂。

非重点城市经历了两轮去库存：一是2012~2014年开发商逃出三四线城市、重返一二线城市的去库存；二是2015~2016年由各级政府主导的去库存。经过长达5年的去库存，目前三四线在购库存水平显著上升，消化周期返回20个月左右。2016年以来，三四线城市整体转好。今年1~4月份，中部、西部、东北商品房销售面积同比分别快速增长18.9%、25.1%和19.6%，显著低于东部9.3%的增长速度，意味著集中于在内地的三四线楼市十分疯狂。

除了去库存鼓舞外，三四线城市整体也经常出现转好。这与近3年大规模的棚户区改建及货币化移往等有一定关系。

据海通证券研究，2014~2016年，棚改货币化移往面积分别占到当年全国商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%。而在另一方面，2015年以来，热点城市房价大幅度下跌，高房价造成市场需求大规模阻塞到三四线城市。尤其是三大都市圈范围内的三四线楼市，2016年的量价涨幅都位列前茅。另外，近年来高铁、轨道交通大规模建设，楼市市场需求半径不断扩大，大城市外来人群回乡置业轰轰烈烈。

多达，大城市外来人口在低收入地买房占到比严重不足1%，但回乡置业比例高达15%。三四线楼市疯狂，造就三四线土地出让和新开工经常出现快速增长。2016年，300个城市中三四线城市成交价土地面积占比为57.6%，而到了今年4月份，占到比早已提升到60.3%。

近年来，大中型房地产公司对于销售规模非常重视。4月份，前十大开发商土地成交价面积超过1210万平方米，占到比超过47%，较3月提高了9个百分点。由于楼市道别跑马圈地的非常简单开发阶段，资金、土地资源开始向大开发商集中于，其拿地、融资、研发、运营等方面的优势更加显著，这也有助上游维持强势。尽管销售末端向下的势头显著弱化，但在去年历史最低基数的基础上，今年前4个月能构建15.7%的销售面积快速增长、20.1%的销售金额快速增长，已实属容易。

而在销售低景气的造就下，再加调补库存仍在展开中，三四线城市今年棚改目标（600万套）与去年持平，并将之后对上游新开工、研发投资产生极大的造就起到。由此，今年上游研发投资和下游销售在增长速度变动趋势上的背离预计还不会持续。

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